Mietrendite berechnen und verstehen

Die Vermietung von Immobilien ermöglicht attraktive Renditen. Doch wie hoch fällt die Mietrendite tatsächlich aus? In diesem Beitrag erklären wir, wie Eigentümer die Mietrendite berechnen und richtig einordnen.

Wer investiert, will eine Rendite erzielen. Während sich die Rendite eines Tagesgeldkontos noch recht einfach ablesen lässt, wird es bei Immobilien schon etwas schwieriger.

Die Rendite ergibt sich, vereinfacht gesagt, aus dem Verhältnis von Einsatz und Ertrag. Der Einsatz besteht bei einem Immobilieninvestment oft aus verschiedenen Posten. So sind neben dem Kaufpreis auch die Erwerbsnebenkosten wie z.B. die Notargebühren zu berücksichtigen. Außerdem können nach dem Kauf weitere Investitionen z.B. für Sanierungsmaßnahmen anfallen. Darüber hinaus gibt es eine Reihe laufender Kosten, die sich ebenfalls auf die Rendite einer Immobilie auswirken.

Die Einnahmenseite wiederum beschränkt sich nicht zwingend auf die Mieteinnahmen. Auch Wertsteigerungen und weitere Bestandteile wie z.B. Steuervorteile sind mit allen Details zu berücksichtigen.

Um die Rendite einer Immobilie zu berechnen, werden sogenannte KPIs (KPI: Key Performance Indicator) eingesetzt. Mit diesen Kennzahlen lassen sich Immobilieninvestments beurteilen. Sehr wichtig sind Brutto- und Nettomietrendite, Mietpreismultiplikator, Eigenkapitalrendite und Objektrendite.

Die Bruttomietrendite ist eine sehr geläufige Kennzahl zur Bewertung von Immobilien und errechnet sich denkbar einfach. Es gilt: Jährliche Kaltmiete / Kaufpreis x 100 = Bruttomietrendite.

Ein Beispiel: Eine zur Vermietung bestimmte Wohnung kostet 250.000 EUR. Die monatliche Kaltmiete beträgt 1.000 EUR, die Jahreskaltmiete somit 12.000 EUR. Die Bruttomietrendite errechnet sich als 12.000/250.000 = 0,48 = 4,8 %.

Eng verwandt mit der Bruttomietrendite ist der Mietpreismultiplikator. Dieser gibt das Verhältnis zwischen Kaufpreis und Jahreskaltmiete. Ein Wert von 20 besagt z. B., dass der Kaufpreis 20 aktuellen Jahreskaltmieten entspricht.

Ausgehend von der Bruttomietrendite lässt sich auch die Nettomietrendite ermitteln. Die Nettomietrendite ergibt sich aus dem Verhältnis von Jahresreinertrag zum Kaufpreis inkl. Nebenkosten.

Im obigen Beispiel könnten z.B. 2.500 EUR pro Jahr für Instandhaltung, Hausverwaltung und Instandsetzungsrücklage anfallen. Der Jahresreinertrag der Wohnung liegt dann bei 9.500 EUR. Fallen zusätzlich zum Kaufpreis 10 % Erwerbsnebenkosten an, ergibt sich eine Nettomietrendite von 9.500 EUR / 275.000 EUR = 0,034 = 3,4 %.

Dazu ein Fallbeispiel mit detaillierter Berechnung der Nettomietrendite.

Ausgangspunkt ist die Bruttokaltmiete. Aus dieser wird zunächst der Jahresreinertrag berechnet. Dieser entspricht der Jahreskaltmiete abzüglich sämtlicher Kosten für die Bewirtschaftung der Immobilie. Dazu gehören z.B. die Ausgaben für die Hausverwaltung sowie die Instandhaltungskosten inklusive Instandhaltungsrücklage.

Der Jahresreinertrag wird anschließend zu den Anschaffungskosten der Immobilie ins Verhältnis gesetzt. Die Anschaffungskosten bestehen aus dem Kaufpreis, der Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchgebühren, der Maklercourtage sowie Instandsetzungskosten. Letztere fallen z.B. an, wenn eine Immobilie vor der Vermietung renoviert werden muss.

Wann ist eine Mietrendite gut? Hier gibt es keine einheitliche Schwelle. Ob eine Mietrendite attraktiv ist, hängt auch vom Kapitalmarktumfeld ab.

Die Mietrendite ist eine wichtige Kennzahl, verschweigt aber einiges. So könnten etwa Steuerersparnisse realisiert werden, die nicht in der Kennzahl berücksichtigt sind. Außerdem verrät die Mietrendite nichts über das Potenzial für Wertsteigerungen. Wer eine Anleihe kauft, erhält am Rückzahlungstag den Nennwert. Der reale Wert der Rückzahlung kann durch Inflation in Mitleidenschaft gezogen werden. Immobilien bieten häufig einen besseren Inflationsschutz.

Der Wert eines Objektes und auch die jährlichen Mieteinnahmen können im Zeitverlauf jedoch deutlich steigen. Der Kauf einer Immobilie könnte sich deshalb bei einer Mietrendite von 3 % durchaus lohnen.

Eine Studie des Portals Immoscout24 beschäftigte sich mit der Mietrendite in verschiedenen deutschen Städten. Die durchschnittliche Mietrendite liegt demnach in den sieben größten deutschen Metropolen im Bereich von 2-3 %.

Dies gilt der Studie zufolge oder unabhängig davon, ob es sich um Bestands- oder Neubauwohnungen handelt. Vorn liegt bei der Mietrendite Berlin mit 3,1 %, das Schlusslicht bildet Düsseldorf mit 2,3 %. Die im obigen Beispiel berechnete Mietrendite von 3,4 % wäre gemessen daran attraktiv.

Immobilienfinanzierungen gehen typischerweise mit der Aufnahme von Fremdkapital einher.

Die Anschaffungskosten werden mit Fremd- und Eigenkapital gestemmt. Für diesen Eigenkapitalanteil lässt sich eine eigene Rentabilität berechnen. Interessant ist die Eigenkapitalrentabilität insbesondere beim Vergleich der Kennzahl für verschiedene, zur Wahl stehende Projekte.

Je höher die Eigenkapitalrendite, desto wirksamer arbeitet ihr Geld für Sie. Dabei kommt es zum einen auf das richtige Objekt zum richtigen Zeitpunkt, zum anderen auch auf die richtige Finanzierung an. Bei beidem kann Assetnow Sie unterstützen. Nehmen Sie deshalb jetzt Kontakt zu uns auf!