Für Gewerbemietverträge gelten in weiten Teilen andere, weniger stark regulierte Regelungen als bei der Vermietung von Wohnraum. Dies betrifft die Festlegung der Miete ebenso wie die Kündigungsmöglichkeiten. Mieter und Vermieter sollten im Gewerbemietvertrag alle wesentlichen Aspekte detailgetreu festhalten, um später von bösen Überraschungen verschont zu bleiben.
Ein Mietvertrag ist gewerblich, wenn die Nutzung gewerblichen Zwecken dient. Dies ist etwa bei Ladenlokalen, Büros und Praxen, Lagerräumen etc. der Fall. Ein eigenes Recht für Gewerbemietverträge gibt es nicht. Stattdessen gelten die Regelungen des BGB, gekürzt um die speziell für Wohnungsmietverträge geltenden Teile. Relevant sind insbesondere §§ 535 ff und §§ 580a BGB.
Die rechtlichen Vorschriften für den Abschluss gewerblicher Mietverträge sind moderat. Bei einer Mietdauer von weniger als einem Jahr ist theoretisch sogar ein formloser Vertragsschluss möglich. Davon ist jedoch dringend abzuraten. Kommt es zu Unstimmigkeiten zwischen Mieter und Vermieter, sind verbindliche, schriftliche Vereinbarungen maßgeblich.
Was darin festgehalten wird, bestimmen die Vertragsparteien selbst. Nicht zuletzt abhängig von der Situation auf dem lokalen Markt für
Gewerbeimmobilien bestimmen manchmal eher die Vermieter, manchmal eher die Mieter die Inhalte.
Einige Dinge sollten jedoch unbedingt im Gewerbemietvertrag auftauchen. Insbesondere die wichtigsten „W’s“:
Wer mietet
was,
wie lange und zu
welchem Preis?
Es geht also darum, die Vertragsparteien rechtssicher zu benennen, das gemietete Objekt in Größe, Lage und Ausstattung zu beschreiben und die Höhe der monatlichen Miete sowie ihre Anpassung (zum Beispiel durch eine Regelung zur Indexmiete) möglichst detailliert festzulegen.
Je mehr Besonderheiten ein Objekt aufweist, desto mehr Details sollten auch in den Gewerbemietvertrag aufgenommen werden. Für ein 15 m² Einzelbüro in einem Business Center müssen in der Regel weniger Details festgehalten werden als für ein Ladenlokal mit Terrasse inmitten einer öffentlichen Grünanlage.
Das Gesetz räumt den Vertragsparteien bei Gewerbemietverträgen weitreichende Gestaltungsspielräume ein. Der Vertrag kann über eine unbestimmte Mietdauer abgeschlossen werden. Dann gilt für Mieter und Vermieter die gesetzliche Kündigungsfrist von sechs Monaten zum Ende eines Kalendervierteljahres. Bei der Kündigung ist dann zu beachten, dass der Gegenpartei die Kündigung wirksam spätestens am dritten Werktag des Kalenderquartals zugeht.
Bei einem befristeten Mietverhältnis wird dagegen eine bestimmte Mietdauer vereinbart, währenddessen ordentliche Kündigungen nicht möglich sind. Optional können Verlängerungsklauseln in einen Gewerbemietvertrag integriert werden. Eine Begründung zur Befristung ist – anders als im Mietrecht für Wohnraum – nicht notwendig. Nur eine Einschränkung sieht § 544 BGB für die Laufzeit vor: Wird der Vertrag mit einer Laufzeit von mehr als 30 Jahren abgeschlossen, besteht nach 30 Jahren ein Sonderkündigungsrecht.
Anders als bei Wohnraum wird bei Gewerbemietverträgen die Miethöhe nicht an ortsüblichen Vergleichsmieten orientiert. Vielmehr können die Vertragsparteien die Höhe der Miete frei vereinbaren.
Dies gilt auch für die Regelungen zur späteren Anpassung der Miete. Hier kommen Fest- oder Staffelmiete, Indexmiete oder eine Umsatzmiete (auch Umsatzbeteiligungsmiete) in Betracht. Der Vertrag regelt auch die durch den Mieter zu tragenden Betriebskosten, wie zum Beispiel für Strom, Wasser, Müllabfuhr, Straßenreinigung oder Sicherheitsdienste.
Für Vermieter stehen ein aufwandsarmes Vertragsverhältnis und zuverlässige Mietzahlungen im Vordergrund. Damit es mit Nachbarn und Behörden nicht zu Konflikten kommt, sollte eine geeignete Nutzungsart gewählt und im Gewerbemietvertrag vereinbart werden.
Außerdem sollten im Vorfeld des Vertragsabschlusses Informationen über den Mieter eingeholt werden. Will der Mieter z.B. ein Restaurant betreiben, sind erfolgreiche Vorerfahrungen in diesem Bereich auch aus Sicht des Vermieters wünschenswert. Unabhängig davon ist stets eine Bonitätsprüfung erforderlich.
Diese Aspekte sollten in einem Gewerbemietvertrag unbedingt klar geregelt werden:
Sie sind sich nicht sicher, ob Ihr Gewerbemietvertrag all diese Voraussetzungen erfüllt? Sprechen Sie uns gerne darauf an: Wir unterstützen Sie bei der Ver- und Anmietung von Gewerbeflächen ohne böse Überraschungen.
