Der Fiskus greift auch im Todesfall zu: Wer Vermögenswerte erbt, muss Erbschaftssteuer zahlen. Das gilt auch für Immobilien. Die Höhe der Steuer kann jedoch abhängig von Verwandtschaftsgrad und Objektwert sehr unterschiedlich ausfallen. Zudem gibt es einige Gestaltungsmöglichkeiten, mit denen sich sogar größere Immobilienwerte steuerfrei übertragen lassen.
Was ist die Erbschaftssteuer und wann wird sie fällig?
Die Erbschaftsteuer besteuert die Erben von Vermögenswerten und gilt grundsätzlich auch für Immobilien. Wie hoch die Steuer ausfällt, hängt vom Grad der Verwandtschaft und dem Wert des Objektes ab. Für selbstgenutzte und vermietete Immobilien gibt es einige Vergünstigungen. Die rechtliche Grundlage der Erbschaftsteuer bildet das Erbschaftsteuergesetz.
Erbschaftssteuer ab 2023 - welche neuen Regelungen gibt es?
Ende 2022 hat der Gesetzgeber mit der Verabschiedung des Jahressteuergesetzes einige für die Erbschaftssteuer relevante Änderungen beschlossen. Seit dem 01.01.2023 werden Immobilien anders bewertet, da der Sachwertfaktor im Sachwertverfahren angepasst wurde.
Der Sachwertfaktor wird auch als Marktanpassungsfaktor bezeichnet und dient zur Anpassung des Sachwerts einer Immobilie an die regionalen Gegebenheiten. Festgelegt wird er de facto durch einen Gutachterausschuss. 2023 ist der Sachwertfaktor von 0,5-1,5 auf 0,8-1,8 gestiegen.
Dies führt bei vielen Objekten zu einer Anhebung des Verkehrswertes um 20-30 %. Abhängig vom Verwandtschaftsgrad zwischen Erblasser und Erben kann dies zu einer signifikanten Erhöhung der Erbschaftsteuer führen. Steigt etwa der Wert eines Hauses durch die neue Regelung von 500.000 EUR auf 600.000 EUR, muss ein Kind als Erbe nun 22.000 EUR Erbschaftssteuer zahlen. Im Jahr 2022 wären lediglich 11.000 EUR angefallen. Die höhere Bewertung führt zunächst zum Überschreiten von Freibeträgen und bei größeren Werten oder entfernterem Verwandtschaftsgrad auch rasch zu steigenden Steuersätzen.
Auf politischer Ebene wird die Anhebung der Steuerfreibeträge diskutiert. Bislang zeichnen sich jedoch keine konkreten Gesetzesinitiativen ab
Wann ist das Erbe von der Erbschaftssteuer befreit?
Unter bestimmten Umständen kann eine Immobilie von der Erbschaftsteuer befreit sein. Dies gilt speziell, wenn nahe Angehörige das Eigenheim Erben. Keine Erbschaftsteuer fällt an, wenn Ehegatten oder Kinder eine Immobilie, die durch den Erblasser unmittelbar vor seinen Tod selbst bewohnt wurde und auch der Erbe das Objekt in den auf den Tod folgenden zehn Jahren selbst bewohnt.
Erben Kinder in einem solchen Fall, gilt die Steuerbefreiung nur für die ersten 200 m² Grundfläche. Die darüberhinausgehende Fläche muss anteilig versteuert werden.
Erbschaftsteuer fällt zudem nicht an, solange die Erbschaft bestimmte Freibeträge nicht überschreitet. Die Freibeträge richten sich nach dem Verwandtschaftsgrad. So gilt für Ehegatten ein Freibetrag von 500.000 EUR. Für Kinder gelten 400.000 EUR, für Enkel 200.000 EUR.
Vom Verwandtschaftsgrad abhängig ist auch die Höhe des Steuersatzes. In Steuerklasse I (Ehegatten, Kinder, Enkel) gelten Steuersätze von 7-30 %. In Steuerklasse II (hier finden sich zum Beispiel Geschwister, Nichten und Neffen) gelten Steuersätze von 15-43 %. In Steuerklasse III sind alle übrigen Verwandtschaftsverhältnisse inkl. Nichtverwandtschaft zusammengefasst. Der Steuersatz beträgt je nach Höhe der Erbschaft 30 % oder 50 %.
Eine Ermäßigung gibt es zudem für vermietete Immobilien. Hier wird der Wert um 10 % reduziert.
Zudem können sogenannte Erbfallkosten steuermindernd geltend gemacht werden.
Wie wird die Erbschaftssteuer bei Immobilien berechnet?
Steht der Wert des vererbten Objekts fest, werden zunächst Freibeträge eingesetzt und anschließend die übersteigenden Anteile mit dem zutreffenden Steuersatz belegt.
Beispiel I:
Ein erwachsenes Kind erbt von seinen Eltern eine vermietete Wohnimmobilie im Wert von 500.000 EUR. Weitere Vermögenswerte werden nicht vermacht, Kosten im Zusammenhang mit dem Erbfall entstehen nicht.
Schritt 1: Wertreduktion um 10 % für vermietete Wohnimmobilie: 450.000 EUR verbleiben
Schritt 2: Abzug persönlicher Freibetrag 400.000 EUR: 50.000 EUR verbleiben
Schritt 3: Steuersatz Steuerklasse I bei Vermögen bis 75.000 EUR: 7 %
Schritt 4: Berechnung der Erbschaftsteuer: 50.000 EUR × 0,07 = 3.500 EUR
Beispiel 2:
Ein erwachsenes Kind erbt das Eigenheim im Wert von 800.000 EUR, das nicht weiter bewohnt und stattdessen verkauft werden soll. Zusätzlich werden Bankguthaben im Wert von 200.000 EUR vererbt. Erbfallkosten entstehen nicht.
Schritt 1: Ermittlung Gesamterbe: 800.000 EUR + 200.000 EUR = 1 Million EUR
Schritt 2: Abzug persönlicher Freibetrag 400.000 EUR: 600.000 EUR verbleiben
Schritt 3: Anwendung Steuersatz Steuerklasse I bei Vermögen bis 600.000 EUR: 15 %
Schritt 4: Berechnung der Erbschaftsteuer: 600.000 EUR × 0,15 = 90.000 EUR
Beispiel 3:
Der nicht verheiratete Lebensgefährte erbt ein Haus im Wert von 250.000 EUR. Die spätere Selbstnutzung spielt aufgrund des nicht vorhandenen Verwandtschaftsgrads keine Rolle.
Schritt 1: Ermittlung Gesamterbe: 250.000 EUR
Schritt 2: Abzug persönlicher Freibetrag 20.000 EUR: 230.000 EUR verbleiben
Schritt 3: Anwendung Steuersatz Steuerklasse III bei Vermögen bis 6.000.000 EUR: 30 %
Schritt 4: Berechnung der Erbschaftsteuer: 230.000 EUR × 0,3 % = 69.000 EUR
Tipps zur Verringerung der Erbschaftssteuer
Die Erbschaftsteuer lässt sich insbesondere durch eine geeignete, langfristige Planung verringern. So können die Freibeträge alle zehn Jahre in Anspruch genommen werden - und zwar auch für Schenkungen zu Lebzeiten.
Wer also heute einem Kind 400.000 EUR vermacht und den Freibetrag voll ausschöpft, kann nach Ablauf von zehn Jahren abermals 400.000 EUR steuerfrei vererben bzw. verschenken. Auf diese Weise ist es im Idealfall möglich, Vermögen ganz ohne Steuerbelastung zu übertragen.
Dabei kann sich der Schenker durchaus absichern – etwa mit der Eintragung eines lebenslangen Wohnrechts bei der Übertragung des Eigenheims.
Sie haben eine Immobilie geerbt, möchten die Vererbung ihres Objekts selbst regeln oder eine Schenkung planen? Auch hier sind wir Ihr erfahrener Ansprechpartner. Nehmen Sie Kontakt auf, um die optimale Lösung für Ihre Situation zu finden.
